全國(guó)
二線城市寫(xiě)字樓供過(guò)于求
日前，世邦魏理仕對(duì)北京、上海、廣州、深圳、沈陽(yáng)、大連、天津、杭州、寧波、青島、武漢、南京、成都、重慶等在內(nèi)的14個(gè)城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查。針對(duì)該調(diào)查，昨日該機(jī)構(gòu)在渝發(fā)布《中國(guó)辦公樓實(shí)情調(diào)查》，預(yù)計(jì)2013~2016年間中國(guó)的寫(xiě)字樓供應(yīng)量將激增4080萬(wàn)平方米，包括天津、沈陽(yáng)和重慶在內(nèi)的一些二線城市的供應(yīng)或?qū)⑦h(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求。
世邦魏理仕研究數(shù)據(jù)顯示：截至2012年底，14個(gè)城市寫(xiě)字樓存量約為5000萬(wàn)平方米，其中18%即約900萬(wàn)平米于過(guò)去兩年內(nèi)完工。得益于較為活躍的需求，上海和廣州等一線城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)已逐漸吸納了近年激增供應(yīng)。但二線城市供大于求，全國(guó)二線城市寫(xiě)字樓的平均空置率在過(guò)去兩年中由17.0%上升至20.7%。
該機(jī)構(gòu)中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示，從未來(lái)四年的供需關(guān)系上看，北京辦公樓供應(yīng)不足的情況將持續(xù)，上海、廣州及杭州的供需關(guān)系則相對(duì)平衡，天津、沈陽(yáng)和重慶市場(chǎng)在未來(lái)幾年供過(guò)于求的現(xiàn)象會(huì)一直存在。
重慶
空置率將進(jìn)一步走高
世邦魏理仕研究數(shù)據(jù)顯示：截至去年底，重慶優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓存量約為136萬(wàn)平方米，空置率28.1%。未來(lái)4年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)超過(guò)330萬(wàn)平方米，其中江北嘴中央商務(wù)區(qū)未來(lái)4年新增供應(yīng)約為110萬(wàn)平方米。
上述數(shù)字只限于優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓，若放大到整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，供大于求更為明顯。來(lái)自領(lǐng)域機(jī)構(gòu)的數(shù)字顯示，去年重慶寫(xiě)字樓成交量同比增幅42%，為78.4萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。不過(guò)，與去年227萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量相比，供需極不平衡。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，重慶的寫(xiě)字樓供應(yīng)量未來(lái)3年內(nèi)在800~900萬(wàn)平方米，今年預(yù)計(jì)320萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓入市。
世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文昨日表示，重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)4年將加劇，江北嘴區(qū)域的辦公樓租金及空置率將面臨極大的挑戰(zhàn)。不過(guò)，盡管近兩年重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率一直保持高位，但優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)表現(xiàn)突出，去年租金較2011年上漲9%，空置率下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至28.1%。所以，未來(lái)重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)分化，大量?jī)?yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的入市在提升整個(gè)市場(chǎng)檔次的同時(shí)，由于充足的需求也促使這一部分寫(xiě)字樓表現(xiàn)較突出。
領(lǐng)域機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研發(fā)中心副總監(jiān)張?chǎng)蝿t表示，目前重慶寫(xiě)字樓在建項(xiàng)目約30個(gè)，隨著更多新增項(xiàng)目的入市，空置率則會(huì)呈現(xiàn)增加的趨勢(shì)。
建議
房企可拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期
未來(lái)供應(yīng)大批量增加，預(yù)期一些城市尤其是部分二線城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)將面臨巨大的挑戰(zhàn)。如何解決？
胡港文表示，大量的新增供應(yīng)主要來(lái)自新興CBD，首先地方政府應(yīng)根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)的需求量，調(diào)整甚至?xí)壕弻?xiě)字樓的土地供應(yīng)；同時(shí)加快新興區(qū)域的基礎(chǔ)配套建設(shè)，提供鼓勵(lì)政策來(lái)吸引企業(yè)進(jìn)駐。其次，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)，考慮到未來(lái)大量的供應(yīng)，可適當(dāng)拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，避開(kāi)供應(yīng)高峰；同時(shí)在開(kāi)發(fā)層面上，應(yīng)更多地開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓；還可提供寫(xiě)字樓散售，“但長(zhǎng)期仍要加大自持，以免影響寫(xiě)字樓品質(zhì)”。
張?chǎng)蝿t建議，首先，開(kāi)發(fā)商應(yīng)科學(xué)制定推盤(pán)節(jié)奏，避免集中放量帶來(lái)惡性競(jìng)爭(zhēng)；其次，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，各大房企也應(yīng)突出特色，跳出同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。
此外，還有開(kāi)發(fā)商改變寫(xiě)字樓用途。某知名開(kāi)發(fā)商建議，若項(xiàng)目有兩棟寫(xiě)字樓，可將其中一棟改為高級(jí)酒店，通過(guò)豪華酒店品牌帶動(dòng)旁邊寫(xiě)字樓的租售。
相關(guān)
全球購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)增15%
來(lái)自世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，目前全球在建購(gòu)物中心面積達(dá)3200萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15％（2012年為2800萬(wàn)平方米），達(dá)到歷史最高水平。購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)主要集中在新興市場(chǎng)，中國(guó)在建購(gòu)物中心面積占全球的一半以上（1680萬(wàn)平方米）。
中國(guó)七個(gè)城市位列全球十大最活躍購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，包括成都（290萬(wàn)平方米）和天津（210萬(wàn)平方米），緊隨其后的沈陽(yáng)、重慶、武漢、廣州和杭州將在未來(lái)3年交付達(dá)100萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心。記者 李華友
